L’amministratore di condominio può chiedere spese extra?

Un nostro lettore ci chiede se l’amministratore di condominio può chiedere spese extra senza prima essere stato autorizzato dall’assemblea. In particolare, ci viene rappresentato che l’amministratore avrebbe preteso il pagamento di importi superiori rispetto a quelli precedentemente riscossi con le quote ordinarie. Cosa dice la legge a riguardo?

A differenza di quanto avviene per le spese straordinarie (ad esempio, la manutenzione) che richiede sempre la previa delibera assembleare di autorizzazione, l’amministratore può passare a riscuotere le quote ordinarie condominiali anche rivedendo gli importi precedenti e quindi con sensibili differenze rispetto al bilancio preventivo. Lo può fare se mutano le esigenze del condominio, come ad esempio in caso di aumento dell’inflazione o di sopravvenuta necessità di provvedere a spese impreviste di piccolo importo (ad esempio la riparazione dei cancelli elettrici o dell’ascensore, la sostituzione delle chiavi del portone d’ingresso, ecc.). Del resto, rientra nel suo potere quello di provvedere alla gestione della cosa comune e alle necessità che riguardano l’edificio condominiale, effettuando quindi le relative spese per la gestione ordinaria senza previa autorizzazione dell’assemblea.

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Tuttavia, tutte le le spese sostenute devono poi trovare riscontro nel bilancio definitivo ossia nel cosiddetto «consuntivo» che deve approvare l’assemblea alla fine di ogni esercizio – quindi annualmente – insieme al piano di riparto con cui tali spese vengono divise tra tutti i condomini secondo i millesimi. Dunque, sarebbe illegittimo l’operato dell’amministratore che chieda spese extra senza poi formalizzarle in bilancio e senza darne spiegazione all’assemblea. 

In ogni caso, il singolo condomino può, in qualsiasi momento, chiedere all’amministratore di visionare tutta la documentazione contabile, le fatture, i pagamenti, gli estratti conto in modo da esercitare un controllo. Il capo condomino non potrà negargli tale diritto, né potrà imporgli il pagamento di un compenso per tale visione, salvo i costi vivi per le eventuali fotocopie.

Insomma, l’ultima parola sull’approvazione delle spese spetta sempre all’assemblea. Può essere revocato dall’incarico – anche su richiesta di un solo condomino da presentare al tribunale – l’amministratore che non redige il bilancio annuale e non convoca l’assemblea. 

Dunque, se l’assemblea è inerte e non provvede a destituire l’amministratore poco trasparente o negligente, il singolo condomino non deve subire tale situazione, potendosi rivolgere al giudice affinché, accertata la grave violazione da questi commessa, lo revochi dall’incarico. Non c’è quindi bisogno di una raccolta firme o di un numero minimo di condomini che agisca potendone bastare anche uno soltanto. 

Secondo la giurisprudenza, la riscossione delle quote condominiali può avvenire anche senza previa approvazione del bilancio consuntivo – ferma restando la responsabilità dell’amministratore – con l’unica differenza che, in caso di morosità, il decreto ingiuntivo emesso dal tribunale non potrà essere «provvisoriamente esecutivo»; pertanto, il debitore avrà 40 giorni di tempo, dalla notifica del decreto stesso, per pagare. 

Non in ultimo, l’amministratore non può riscuotere le quote condominiali e accreditarle sul proprio conto corrente: egli è obbligato a far transitare tutti i pagamenti sul conto corrente condominiale. Diversamente può essere querelato, anche da un singolo condomino, per appropriazione indebita e, anche in tal caso, può essere revocato con ricorso al tribunale qualora l’assemblea non si metta d’accordo.